我介入企业家社会贡献题目的讨论并开始思考这类问题，是在2003年6月我被《英才》杂志邀请探讨汽车工业领域的企业家的贡献的一次小型沙龙上。当时汽车老总是各个论坛盛情邀请但很难请上的贵宾。我提出的主要观点是,汽车企业大都是国有企业,所谓的企业家都只是顶着企业家帽子的政府官员，还算不上真正意义上的企业家。因为2002年和2003年汽车市场火爆异常的风光,是他们赶上了好时候，是他们运气太好，不能与他们能力和魅力挂钩。我说在汽车工业领域只有华晨的仰融称得上是企业家，但由于和辽宁省的矛盾而最终通缉在逃;李书福虽然也很可贵,还不太会做汽车，没有形成气候。后来大家提到我担任过中国保健品协会专家委员一事，谈起了保健品领域最知名的人物史玉柱，我说我1995年就知道“松果体素”（学名美拉托宁），但没想到到了史玉柱手里，普普通通的“松果体素”变成了铺天盖地广告标榜的“神奇的脑白金”。根我所知,这类没有什么研发的保健品主要依靠营销策划进行推广,其生产成本往往不超过市场价格的10%，有的甚至只有1%,属于暴利行业！那么史玉柱和他的保健品有什么社会贡献呢？我没有看出来，我认为他不过是一个借助保健品概念和平台圈钱致富的一个商人而已。

这两天无意间闯入房地产“口水泡沫”之中，开始思考房地产企业家对社会做过哪些贡献这样一个问题。其实，这个问题我与我的朋友、2000年就聘请我担任其公司首席顾问的浙江东洲实业集团有限公司董事长何炜东先生探讨过，何炜东先生聘请我担任其总资产达10亿元人民币的集团公司的首席顾问，看中的是我硕士生阶段在中国人民大学投资经济系专攻的是房地产投资研究方向，以及在博士后期间研究的是中国土地制度和土地利用效率。现在我的大部分时间在研究工业经济，对工业企业更为熟知,我对何总说作为房地产企业的老板是幸运的，因为只需要制造业企业1%的员工，就可以运作与它们等同销售规模的企业。所以对于我这个顾问来说，年销售收入4-5亿元的房地产企业，其管理问题的复杂程度只相当于一个年销售收入500万元的小型工业企业，这种销售规模刚刚达到国家统计局确定的规模以上工业企业的统计标准。关于房地产企业家有哪些贡献？我说房地产老总应该清楚自己对社会的贡献是非常有限的,因为我们实在不容易看到房地产企业对社会贡献的在什么地方。一些老板认为房地产是一个生产型产业,但我说真正的生产环节在建筑（港台地区称为“营造”）领域，房地产企业其实几乎什么都没做！所有的价值增值环节，例如产品设计、建筑施工、装修装饰、房屋销售、产籍登记、物业管理等等，都分别由供应链的各个环节承担了。房地产企业剩下的，就只有资金和理念了。这个金融业有什么区别呢？你可以说,房地产企业承担社会就业,改善了人民生活,增加了政府税收。但我认为房地产企业承担的社会就业，几乎可以忽略不计；商品住宅开发把一片片可以年年种粮种菜的土地变成了不再产出、产生大量生活污染的住宅群，顶多算功过相抵；只有税收可以勉强称得上算贡献，然而遗憾的是，房地产行业的致富水平与其上缴税收的水平实在太不相称。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业;同样，在“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单上，房地产企业的欠税额占了欠税总额的八成以上。

我的这种说法让我这位立志终生从事房地产业的朋友非常不爽。我接着说，成为中国的房地产老板太幸运了，关键是在超额市场需求的条件下，企业家只需要凭借关系很便宜地就能从农村土地这个无人看管、无穷无尽的宝藏中获取资源，然后通过房屋建造,轻易地在房屋市场变现、致富。就是说，这个行业的市场价格那么高，而成本又可以通过各种办法降到很低，显然是一个暴富行业，这些年的福布斯排行榜和胡润排行榜中，超级富豪多出现于房地产行业就是最有说服力的证明。

我的朋友认为创新理念、资源整合能力是现代中国房地产企业家的最重要的成功要素。我同意他的看法，经济学大师熊彼特认为创新是指企业家对生产要素的新组合，这包括：引进一种新的产品或提供一种产品的新质量；采用一种新的生产方法；开辟一个新的市场；获得一种原料或半成品的新的供给来源；实行一种新的组织形式。对照这五个方面，感觉除了第五种实行一个新的组织形式可以沾边外，其他的都似乎和房地产领域无关。因为住宅实在属于一个古老的产品，我们的老祖宗五千年前就知道造房子了；采用新的原料、引进新的生产方法似乎属于设计和建筑环节的事，不应属于只在办公室和新闻媒体跟前指手画脚的老板的事；“开辟新市场”的创新显然不能与在在我国各地遍地开花的房地产公司群体拉上关系，只有前一段时间有人提出出售月球上的土地，可以算得上一个创新。

那么，现代中国房地产企业家最先进的理念是什么？归纳起来，就是立足国内外市场、整合各类核心资源、最大限度地获取超额利润！为什么建造好房子成不了先进理念，因为只“造房子”（加引号是为了给建筑商争取知识产权）而不赚钱，不能像王石、潘石屹那样把大部分时间放在攀登珠峰、游荡西域、打高尔夫、参加各式各样的富豪俱乐部等实现从小就有的人生抱负上，那么你这样的穷酸老板只能被人取笑。我前年买了房子一套房子，感觉比较合算，但我听说开发商赔钱了；而有幸住在像任志强、潘石屹、张宝全这些明星房地产大亨开发的房子里，真正感觉到幸福的业主又有多少呢？所以让地产商兴高采烈大赚其钱的项目，消费者同样喜笑颜开的肯定不多！这是物理学上颠扑不破的能量首恒定理。站在国贸雄伟的写字楼上，看到对面像白纸盒子一样的“建外SOHU”，感觉这样的开发商最大的贡献就是在这片黄金地段建造了一篇墙体薄薄的、用瓦楞纸架起来的临时用房，然后高喊“涨价了”，最终按远远超过其价值的价格卖掉。我甚至可以想象潘石屹先生当时数钱的得意神情。我在想，这样的老板算企业家吗？他们为什么有那么多的时间在大众媒体跟前唾液四溅、指手画脚,而不是像教科书中的企业家那样兢兢业业做事情呢？天天坐在话筒之前的他们，能讲出让学者、同行、大众心悦诚服的至理名言吗？对此，我一直持深深的怀疑态度。

人们都赞赏潘石屹及其贤内助的欧美设计理念，但我不相信他们的建筑理念会超过大部分的建筑设计师；而且“建外SOHU”的“白格纸房”设计，只能说是首都城市建筑史上的一次不成功的试验。像潘石屹这样的房地产老总的理念是什么呢？透过其本人屡次做秀的姿态，以及多次唱起的虚张声势的涨价吆喝声，我看不出他哪里有“造房子”的理念，而只是一种赤裸裸的暴富理念，一种在现行松懈的规则下整合各种资源而尽快跻身超级富豪的理念罢了。当然，我们大家可能也有不少人有这个理念，但我们只能依靠工资和稿费生存。因为我们大部分人根本没有什么核心资源，也没有整合资源的能力,只能依靠自己的一技之长谋生了。我的专业是释疑解惑，在房地产的很多方面我自认会比潘石屹、任志强他们更有资格说话，这也是我开始对地产界说话的原因。当然很久以前我的同学易宪容博士就开始说话了，而且非常的知名，但我很害怕自己成为他那个说起话来没完没了的样子，也不喜欢有他那样的知名度。我的愿望是,希望以后大家都不要再打什么无谓的、无味的口水仗了，房地产老总都乖乖地回到工作岗位上，思考和运作为大众提供价格低、品质高的房屋开发上,让房屋说话而不只是唾液说话;学者自己也多钻研一些深层次的、站得住脚的课题,必要时再来宣布课题研究的结论。如此，相信我们的房地产界将会干净得多，也健康得多。

房地产企业的核心资源是什么？首先是钱！没有钱是万万不能踏入房地产行业的；其次是土地！没有地，你的房子盖在那里？你能搞到你心仪位置的土地吗？第三类资源是人，是指那些不知道房地产是什么，但在各个领域拥有各种血缘的、朋友的、金钱关系的人,这种资源非常重要；最后一项是媒体资源，房地产企业需要一批在电视报刊等媒体就职、舍得为企业费力摇旗呐喊的“御用”吹鼓手，这样可以花小钱作大广告、大策划和大宣传。

房地产老板的钱从何来？无非是银行、拖欠、自筹三种，其中银行贷款最为关键。银行贷款的获得需要足够的、相互信任的人脉关系。只要钱到手了，可以做成各式各样的糖衣炮弹，轰向拥有各种审批权的官员、各类人脉以及新闻媒体，和他们结成利益共同体，有钱大家一起赚，越做下去关系越深，所以成功的房地产老板的历史比起老中医更为弥足珍贵。

土地是房地产老板最大的金矿和宝藏！在市场经济国家谁都知道地主是最富有的阶层。我国解放后“打土豪、分田地”，农民成了土地的主人；又经过合作社、人民公社（即现在的乡、镇）运动后，农民私有土地制度变成了主要由乡、村和生产小组三级所有的集体所有制。获得这些土地只需要按照城市领导决定的、并且可以随时修改的城市规划，支付相当于土地三年收成的“青苗补偿费”就可以得手，可谓“价廉物丰”。过去城市政府不懂得“土地经营”，象征性地把大批土地批给了各类亲戚朋友和关系户，这些朋友、关系户把规划指标通过关系做足，再拿土地抵押得到银行贷款，找到愿意垫资的建筑商，就地销售“楼花”，往往二三个月就收回了资金，剩下的就都是利润了。这是第一批致富的房地产商。随后，政府开始注意储备土地并拍卖土地了；另外，住房预售制度也开始规范了，要求房屋封顶之后才能预售。不过这个时候大多数的房地产商已经拥有了丰厚的个人财富和融资渠道，房地产门槛的提升只能有助于他们排除竞争对手，对他们有百而无一害。

值得注意的是，现在开始有更多的房地产老板来自于那些在工业、商业领域做大的企业家，他们利用长期以来和地方政府官员的特殊关系，或者基于外地政府招商引资的渴求，要求地方政府给予一定的可以用于商业住宅用途的土地，作为满足地方招商引资政绩的条件，从而储备了不菲的土地。对于这些老板而言，搞工业、商业挣钱是按万元计算的，一旦获得了重要的地块，财富将以亿元为单位迅猛增长，大量的工商业企业家由此趋之若鹜。在“郎顾之争”中惨败的“冰箱大王”顾雏军，实际上早就在各个城市储备了大批土地。顾雏军收购吉林吉诺尔，免费获得土地100亩；扬州科龙冰箱基地圈地1100亩，每亩价格仅为1万元；格林柯尔南昌科技园圈地2500亩；收购美菱电器，占有了美菱再合肥市中心的180亩地，另外受让的大片土地，格林柯尔-美菱工业园圈地2500亩；其他在杭州、珠海、宁波、等地也有大量土地储备。这些土地为顾雏军带来了大量的财富升值。例如，科龙2004年10月以604万美元收购的中山威力的资产中，有一块土地的价值就超过了3亿元;而美菱电器在市中心的地块，顾雏军被捕前已经涨价到每亩400万元，未来出售至少可以赚取6亿元的收入。可以这么说，如果不是郎咸平和媒体的鼓噪，顾雏军成为中国首富，实际上是指日可待的。所以我不同意舆论把顾雏军的失败同于德隆失败的结论，这是因为，德隆的失败实在是财务资金链条断裂所致，而顾雏军则从来就没有出现过资金链断裂的问题。此外，大家现在都极为崇敬的中国首富黄光裕先生，还有在温州和南存辉齐名的做低压电器的德利希董事长胡成中，都从房地产投资中获得了相当可观的个人财富。

翻看最近公布的福布斯和胡润榜，人们发现“专业”的房地产大亨少了，而“兼业”的房地产大亨则多了，有媒体就惊呼房地产老板不行了，这实在是“见树不见人”！2005年福布斯和胡润公布的富豪榜排名前100位的富豪当中，有90%以上的富豪涉足了房地产业。他们挣钱的速度是惊人的，但他们的钱是天上掉下来的吗？或者是企业家通过冒险和创新得来的吗？在我看来，他们的超额利润来自于三个方面：一是以市场策划、买托冒顶引导需求等多种手段卖出高房价。这部分大约占其利润来源的10%左右，其中合理策划的部分大约可以占到5%，可以算作是房地产企业的企业家贡献；二是以邻为壑、修改建设规划。例如可以通过多手段运作将工业用地改为商业用地或住宅用地，或者在原有商业或住宅用地规划上增大容积率和建蔽率，这部分带来的利润大约可以占到30%左右；其余60%来自于土地的低价买入高价卖出,是房地产大亨超额利润的最重要来源。从这个意义上来说，中国大部分富豪获得的利益，其中的一个重要部分是来自于对农民土地和城市居民用地拆迁的价值掠夺，而且是“制度性掠夺”（有土地管理法和拆迁法护航）。当然目前几乎所有的地方政府也加入到了这种大规模土地掠夺之中，土地收入甚至成了税收之外地方不能摆脱的“第二财政”。在大片高楼大厦的被后，有多少失去土地的农民和不能回归家园的被拆迁居民的血泪!不知道开发商清楚不清楚? 地方政府明不明白? 所以城市化如果以农民和城市居民的利益损失为代价，这样的城市化还是不要为好,城市化的推进还是要干干净净才行。要一揽子解决这些问题，关键是改革现行的土地制度，有兴趣的读者可以参考我的其他文章（曹建海,2005,怎样实现我国土地的节约集约利用, http://blog.sina.com.cn/u/488305cc010002hv）。

第三个核心资源是人，是指那些拥有各种关系资源的人。在我国由于城乡分割、政府资源和教育上的差距，造就了一批生下来就拥有各类资源，并且可以把这些资源转化成为商业关系的人，还有一些人属于擅长依靠各种派生关系搞成大事的人。把这些人招聘到房地产公司，让他们与审批部门打交道，并承诺与他们分享企业超额利润，相信很多事情将会无往而不胜。我们很多人都羡慕这些有核心关系的人，他们获得致富的机会至少比平常人多一千倍。

最后是新闻媒体的整合。一些“嫌贫爱富”的房地产记者，缺乏对新闻的奉献精神，只是把记者当成了谋生的职业，他们是房地产老板功极力拉拢的对象。用得好媒体资源，房地产公司可以在大造声势的情况下使用很少的广告投放；用得不好，一些负面报道可能会给企业带来无尽的麻烦，“口水舆论”还能将一个好端端企业置于死地。为什么中国的房地产老板能花费那么多时间和媒体亲密，我看主要原因是房地产老板远没有工业企业的老板那么忙。只要拥有了上述核心资源，剩下的就是到人才市场招聘人才，这些员工可以帮助老板操作一切具体的管理事务。眼下，最时髦的房地产老板们把时间主要用在了写公开日记、到各地游荡出摄影集、拍电影、攀登珠峰甚至宿营南极,特别是参与各类热火朝天的“口水大战”等新闻互动活动当中。打开新浪北京首页，要是看不到潘石屹、任志强的照片和最新言论，你一定会被怀疑得了“眼疾”，你的同事们肯定要赶快把你送到医院眼科急救室抢救。面带满意笑容的大亨，兜里装着用不完的钱，又可以像去年“超级女声”明星那样吸引媒体关注，还经常和影视明星交杯换盏、打高尔夫、谈情说谊，这样的人生可谓完满了！

拥有核心资源是很难的，有了核心资源整合起来从道理上说并不难，只要按照所有权和经营权相分离的原则聘请高才就可以了；反过来，老板什么都要干，只能是累死一条路，亿万资产必然沦为身外之物，比起王石、潘石屹之类的潇洒，真不知道要愚蠢多少倍。

按照能量守恒定理，或者经济学的一般均衡原理，既然有人欢喜就会有人愁，有人暴富就必然有人被掠夺！我们是不是更应当关注一下房地产大亨们金粉世界的后面呢？